典型案例

A

樓房有電梯卻不開

小區業主起訴物業

陳某買下吳江某小區內的一套房子。該房產所在樓配有電梯，但從陳某搬入居住后電梯一直不能使用，處于關閉狀態，為此，陳某多次與物業公司交涉，物業公司認為開通電梯屬于正常要求，但是由于業主簽字沒有達到三分之一，電梯的維修費用和運行費用分攤處理得不到解決，因而不能開通。于是，陳某告到法院，要求物業公司立即開通電梯，并確保電梯正常運行。經審理，法院判決支持了陳某的訴訟請求。

【法官釋法】

所謂物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動?！督K省物業管理條例》第三十六條第二款規定：房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業管理企業根據合同的約定定期維修養護；最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。對小區內電梯的管理、維護，確保業主正常使用是物業服務內容之一。因此，法院對于陳某要求物業公司開通電梯，并確保電梯正常運行的訴訟請求予以支持。

B

“房屋存在質量問題”

業主能否拒交物業費

2007年，某物業公司與蔣某簽訂小區前期物業管理服務協議，約定由該物業公司對小區實行物業管理服務，按建筑面積向業主收取物業服務費。蔣某在交納2007年11月1日至2008年10月31日期間的物業管理費后，未按約定交納2008年11月1日至2010年4月30日期間的物業管理費用，共計2487.24元，物業公司多次向蔣某催交物業費無果，就起訴到法院，要求蔣某交納物業費。

蔣某在法庭上辯稱，其房屋內部墻體存在裂縫，開發商預埋的管道也存在滲水情況，開發商交付的房屋存在質量問題，要求物業公司協商解決上述問題，但物業公司并沒有解決。只要物業公司協調解決上述質量問題，他立即支付物業管理費。經審理，法院認為蔣某的理由不能成立，依法判決蔣某支付物業費。

【法官釋法】

物業公司依合同履行物業服務后，作為業主的蔣某應當依合同履行支付物業服務費的義務。最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。關于蔣某要求物業公司解決房屋內部墻體裂縫、開發商預埋的管道滲水問題的主張，是業主與開發商之間的關系，只要房屋還在保修期內，就應由開發商負責修復房屋質量問題，關于房屋質量問題維修的主張與物業服務糾紛系屬不同的法律關系，如蔣某確有證據證明系開發商交付的房屋存在質量問題，可另行主張權利。

C

業主家中財產被盜

物業公司是否承擔責任？

2008年10月，李某發現自己和鄰居家的房門均被撬，而且其家中有貴重物品被盜，財物損失據李某陳述高達19萬元。之后，李某又花費2000元維修及更換被撬房門。隨后，李某將物業公司告到法院。他認為，盜竊發生時，其已交納物業管理費，其與物業公司形成物業服務合同關系，而小區監控設備自2008年9月因故障一直處于癱瘓狀態，物業公司未盡到職責內的安全防范義務，因此要求物業公司承擔50%的賠償責任。

法院認定被告物業公司在提供物業服務過程中存在過錯，理應對原告方損失承擔補充賠償責任。結合其過錯情況，法院酌定由被告方承擔就確定損失部分的20%補充賠償責任。

【法官釋法】

根據物業服務合同，物業服務公司一般對物業管理的公共秩序、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或服務，其提供的是小區物業的公共服務。因此對業主家中的財物安全，需經業主與物業公司協商在物業服務合同中予以特別約定。如無特別約定，則結合實際情況考慮物業服務公司在提供物業服務中是否存在過錯，物業公司應根據過錯程度承擔相應的賠償責任。

D

自有房屋長期空置

這種情況要交物業費嗎？

原告某物業公司起訴被告李某要求交納物業費并承擔違約金。被告李某稱自己房屋長期空置，沒有享受物業服務，因此不應當交納物業費。法院認為，物業服務具有公共性，其管理、服務面向小區整體，小區業主不得拒絕公共部分的管理與服務，也不得以此為由拒絕承擔義務，依法判決李某支付有關物業費并承擔違約責任。

【法官釋法】

物業服務具有公共產品的屬性，其對象是全體業主，其成本應由全體業主承擔，不論業主實際承受多寡，都必須承擔相應的責任，如果業主以自己沒有享受或較少享受物業服務而拒絕交納或少繳物業費，那么就形成搭便車現象，不僅對其他業主不公，而且最終影響物業服務公共產品的供給。最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持”，因此，業主以自己沒有實際享受物業服務拒絕承擔相應義務不能成立。當然，按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇價服［2010］12號）規定，因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的物業，期間的物業服務費應不低于合同約定標準70%。具體可由當地價格主管部門同物業管理行政主管部門確定?！短K州市物業服務收費管理實施細則》規定，新建普通住宅，業主辦理入住手續后未入住或未使用，并事先書面告知物業的，在不超過24個月內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的由雙方協商確定。業主大會成立后，優惠措施由業主大會或業主大會授權的業主委員會與物業服務企業協商確定。非普通住宅和非住宅物業公共服務費的優惠措施按照合同約定執行。

E

原本約定房客交物業費

房客不交，該怎么辦？

原告某物業公司根據物業合同起訴被告王某要求交納物業費并承擔違約金，被告王某稱自己與承租人陳某簽訂租賃合同，合同約定物業費應由承租人陳某交納，因此物業公司應向承租人陳某催討物業費。

法院認為，業主與承租人簽訂合同，約定物業費由承租人交納，雖然租賃合同成立有效，但是根據合同相對性原則，業主與承租人之間的租賃合同不得對抗第三人。因此，作為被告的業主王某與第三方陳某關于物業費交納的約定不得作為對抗物業公司的依據。在物業費未及時支付時，業主王某仍然承擔向物業公司支付物業費及違約金的責任。

【法官釋法】

依法成立的合同對合同當事人具有約束力，不得損害第三方權利，業主與承租人簽訂的租賃合同只能對租賃雙方的權利義務做出約定，這種約定不得對抗第三人，不得通過合同損害第三方權利。從債務的角度分析，業主與承租人約定由承租人交納物業費實際上構成了債務的轉移，將原屬業主的債務轉移給承租人，在業主和承租人之間有效，這種債務轉移沒有得到債權人即物業公司的同意時，并未免除業主支付物業費的責任。